广佛同城均价破2万/平 深圳客外溢带热东莞惠州增城

[摘要]“广佛的关系与深莞十分类似，随着广佛同城化加快，广佛未来的体量肯定会超过深莞。”

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　　佛山市区景观。佛山楼市受惠广州同城概念，成交保持快速增长。李广军 摄

　　2016年，一线城市的“外溢效应”一直是一个热门话题。何为“外溢效应”？以坐拥广深两大一线城市的广东省为例，避开高房价，广深周边城市成为不少购房者置业的新选择：佛山、东莞、惠州、中山、珠海等地，楼市呈现出量价齐涨的格局。

　　珠三角城市群经历了数年的发展，在“一体化”战略上走得越来越远，规划和交通的各项利好让“一都市圈”成为可能；体现在楼市上，以广深两大一线城市领衔的周边板块，也趁着这轮行情火了起来。

　　值得注意的是，以“广佛同城”和“临深片区”为代表的两大板块，虽然都有“外溢效应”作用的结果，却也有各自不同的特点。广佛同城实施7年，两城在购房者心理上的“边界感”都越来越模糊，无论是刚需客还是投资者都越来越认可，这一点在同城板块表现得格外明显：楼盘均价趋同一体，不再因为“广州”和“佛山”的标签那么泾渭分明。而在临深片区，对深圳高房价“累觉不爱”的刚需置业者还是占据主流。

　　广佛同城 均价最高破2万元/平方米楼市体量未来或超深莞

　　今年中秋3天假期，佛山楼市成交1246套，与去年2天中秋假期相比大涨5成左右。这其中，广佛同城板块功不可没。

　　佛山的购房政策相对宽松，加上广佛两地房价存在很大差异，越来越多广州买家愿意到佛山置业或投资。广佛板块2015年迎来了爆发期，特别是千灯湖最为突出，而到今年，广佛同城则向“全面开花”转变。

　　广佛同城战略实施7年，提起广佛同城对佛山楼市的影响，很多人首先想起的是南海东部的黄岐、平洲、大沥、桂城等。其实，随着同城合作踏上快车道，同城规划可以说是遍地开花，包括禅城的奇槎片区、顺德北部三镇等，已经成为广佛人居的首选。

　　作为同城化板块最早期的区域，如今黄岐和金沙洲的货量并不多。金沙洲板块和荔湾一江之隔，荔湾不久前拍出3.7万元/平方米高地价，让该板块再度受到关注。金沙洲板块在售项目有恒大金名都( 详情 图库 团购 点评 )、恒大御景湾( 详情 图库 团购 点评 )和深业江悦湾( 详情 图库 团购 点评 )等。目前，这三个楼盘均价为21000-25000元/平方米，户型从90-190平方米皆有。

　　平洲板块紧板块目前均价在16000-19000元/平方米之间。

　　至于禅桂板块，一直竞争激烈，包括中海、保利、时代、万达等多家龙头房企都已在这两个核心区域布局。刚刚过去的中秋佳节，佛山几个热门项目争相开盘，位于金融高新区的某盘网签价竟然突破了2万元/平方米，已经超过同区新房单价。千灯湖作为佛山围湖造城的典范，其成功的秘诀离不开得天独厚的地理优势，同样与广州接壤的，除千灯湖外还有大沥、里水等板块，但偏偏千灯湖是广州人置业佛山的第一站，究其原因，还是广佛地铁线的带动。

　　国家出台的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》将广佛同城化上升为国家战略，“十三五”时期，广佛同城化进入全面攻坚阶段。据8月底消息，广佛两市正联手编制广佛同城化“十三五”规划，将于年内发布实施。据悉，规划结合新的阶段特征，将进一步明确未来五年同城化的目标定位、发展布局和重点任务；其中，广佛同城化合作示范区建设以及轨道交通的接驳和建设等领域，将成为未来五年广佛同城的重点任务。

　　有房企相关负责人表示，“广佛的关系与深莞十分类似，随着广佛同城化加快，广佛未来的体量肯定会超过深莞。”

　　临深片区 深圳客外溢 带热东莞惠州增城

　　随着东莞房价在今年2、3月的上涨，临深片区不少楼盘房价达到2万元/平方米，接近“天花板”。

　　有业内人士认为，由于土地资源，深圳需要向北、向东、向西发展，深圳城市发展重心的变迁，给了东莞、惠州机会。2015年东莞房价只有深圳的1/3，深圳人纷纷涌入东莞实现“买房梦”。一张“莞深交通地图”，拉近莞深距离，让深圳客趋之若鹜，不少楼盘因此“起死回生”，也让东莞多个曾经不被看好的区域成功“逆袭”。“深圳客”成功让东莞市区等区域沦为房价“洼地”，临深片区多个镇区成功上位。目前，东莞房价最高的区域是临深片区和松山湖片区。

　　据了解，9月12日-9月16日这一周，深圳新房成交均价达到67120元/平方米，环比上周54284元/平方米上涨23.6%，同比去年9月更是大幅上涨近八成。一周房价暴涨1.3万，深圳房价的疯狂模式。高房价使深圳的购买力外溢向周边城市，惠州、东莞在内的临深片区楼市同比出现量价齐升。火热的市场也吸引了更多房企和购买力进入。以“深莞惠”城市群的惠州为例，其一个月就完成了未来三年的去库存任务。

　　业内人士认为，深圳房价暴涨，与临深片区的价差进一步加大，刚需溢出加速且不可逆转，“买临深和买深圳的是两个不同的人群，临深地区的投资客比例总体比较少，大部分以刚需为主，与北京周边城市是类似的情况。”

　　此外，深圳买家的目光还看向了广州，深圳客涌入的第一个关口就是增城。增城坐拥穗莞深城际枢纽，成为第一个接棒阵地。连接深圳和增城的交通命脉就坐落在增城新塘，这块福地受到深圳客的高度关注。

　　目前深圳及宝安楼市均价突破5万元/平方米，中高端物业突破7万元/平方万元水平。不限购也给增城增加了“主角光环”，广深的刚需族和投资客都对增城额外表现出关注。

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　　珠海楼市连涨8个月 涨幅全国第二

　　另外值得一提的是，今年以来，珠海楼价连续8个月保持增长。据中国指数研究院发布的百城价格指数，2016年8月，珠海房价涨幅位居全国第二。

　　珠海楼市火热态势不断蔓延，其中主城区由于住宅用地的，新建商住项目入市逐渐减少，目前在售的楼盘大都体量小而产品精，售价更是居高不下。而得益于各项利好规划的倾斜，西区楼市发展一片大好，其中网签成交量不仅占据全市网签大头，楼价涨幅更是不容小觑。

　　统计数据显示，8月份珠海全市148个在售楼盘中75个楼盘价格上涨，涨价楼盘数量超半数，涨幅在1000-5000元/㎡不等。也有机构统计了全市98个在售楼盘发现，价格在10000元/平方米以下的楼盘有16个，售价超过20000元/㎡的楼盘有55个，已占据珠海楼市的半壁江山。

　　据统计，珠海下半年入市项目将近20个，新增供应明显多于上半年，预计下半年市场将保持一定活跃度。由往年经验便可知道，下半年成交量往往会多于上半年，若今年下半年销售速度与上半年持平，预计今年全年的成交量有望突破500万平方米。此外，由于部分新增项目位于市区，主城区供应将得到有效补充，将分流部分实力客户留在市区置业；而新增入市项目主要集中于西区，西区市场下半年将迎来激烈竞争。

　　在中山，由于深圳客、珠海客、广州客的入市，导致中山楼市的成交呈遍地开花趋势。受惠深中通道利好，深圳客大量前往中山置业，将中山房价不断推涨，迈向7字头，且热点区域已经进入万元时代。

　　根据成交数据，2016年中山1-5月份的成交量为66869套，645.6万平方米，均价6618元/平方米，今年1-5月中山市的商品房成交以1万套的优势完胜去年6个月的成交总套数，按照住宅成交情况的估算，中山6月份的商品房成交量约在8000-10000套，即预估2016年中山商品房成交约76000套左右。同比2015年上半年的54871套上涨38.5%，而相对比2014年上半年更是涨了一倍。2016年的成交数据，充分体现出深圳客的购房功力，中山商品房的量和价都在飞速增长。