广州业主们累积了174亿维修资金 只用了1.97亿

[摘要]其实在广州也有业主自己管理维修资金的案例。

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你知道广州的业主们已经累计交了多少物业维修资金吗？174.5亿元！但目前只有900多个小区用了1 .97亿元，使用率刚过1%，其他物业维修资金在睡大觉。昨日，广州市住建委在向市人大常委会汇报时说，确实需要探讨研究维修资金使用范围延伸，正制定紧急使用办法，如电梯损坏、渗透等紧急事件可以不需要2/3业主同意，直接业主委员会申请使用。

广州维修资金使用率低

广州1998年设立维修资金管理制度，维修资金由市房屋安全管理所，负责管理2009年加挂“广州市物业专项维修资金管理中心”牌子。该中心直接负责中心7个区维修资金归集、使用等；花都、番禺、从化、增城维修资金归集、使用等事务由四区属地住建部门负责。随着房地产快速发展及维修资金预交存制度实行，2012年1月1日至2015年12月31日维修资金归集总额升至174.52亿元。

但是，这么一大笔钱为什么使用率如此低？市住建委代表向市人大常委会委员解释，一方面是有些房子还没到大修的时候，另一方面是国家规定要经过“双2/3”同意才能使用，“使用率低在全国也是普遍情况，现在有很大改进，就现状而言，属于全国省会城市的中上水平。资金使用率，我们是1.37%，比全国省会城市平均水平高0 .23%，低的几个原因，其中最重要的原因就像人体健康一样，现在房子是1998年以后，十来年，不到二十年，还没有真正到维修期。这是一个基础原因，再加上上位法规定使用它要经过人数2/3，总面积2/3的条件。”

去年年化收益率仅3 .54%

自2014年6月21日起，维修资金增值收益按照两年定期存款基准利率并上浮10%计息。住建委介绍，全市负责维修资金管理的专户管理银行现有5家，分别为中国建设银行广东省分行、中国农业银行广东省分行、平安银行广州花城支行、广州银行、广州农村商业银行。市维修资金管理中心分别于2010年、2013年和2014年先后多次调整维修资金存储利率，由原来活期存款利率调整为：两年定期存款基准利率并上浮10%。

收益率究竟有多少呢？市住建委回答南都记者提问时说，2015年物业维修资金年化收益率只有3.54%。根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，维修资金的增值只能通过银行存储利息、购买国债实现。但此类国债利率浮动较大，投资回报率相对不稳定，因此全市维修资金增值采取存银行方式增值。

广州市住建委汇报中明确提出，要促进提高资金使用效率。稳步推进维修资金管理信息建设，建立紧急使用制度，探索共用部位产权登记制度，建立年度维修计划备案制度，推动业主采用电子投票形式进行表决，加快推动《广州市物业专项维修资金管理办法》出台。

南都记者查询对比发现，目前广州的维修资金使用率低于北京、上海。去年媒体报道目前上海累计使用维修资金38亿元，使用率8.6%，高于全国平均水平，这源于上海管理住宅维修金制度创新。

紧急情况可先动用维修资金

“我亲身有体验，住顶楼，以前装广告时打穿了墙发生漏水，如果说2/3同意有一定难度，因为只有顶层的人才能感受到，使用维修资金，征求业主的比例要考虑，因为低层的人觉得顶层漏水对他没有影响。”市人大常委会委员周慧昨日举例说明动用维修资金有多难。

市住建委表示，《紧急使用维修资金办法》很快会印刷。关于顶楼渗水很难征得2/3业主同意的问题，也是他们操作过程中经常会遇到的，在制定紧急使用维修资金办法的时候也把这部分考虑进去了，由房屋建立部门对房屋顶或者旁边的漏水，只要确定确实影响业主正常的时候，就可以使用维修资金，不需要2/3业主同意。市住建委还想探讨能否利用维修资金用于外墙粉饰，提高业主生活质量。据介绍，紧急使用维修资金办法规定，漏水、渗水、电梯故障不需要2/3业主同意，直接业主委员会申请，就可以使用维修资金。

建议

能否让业主自己管理维修资金？

“能不能单独给业委会设立账户，加强自我管理，今后这钱就是你们的，你们按照我们的相关规定与银行进行监管。”昨日，广州市人大常委会委员詹树柏建议，目前广州成立业委会比例太低，才30%，上海有80%多，武汉比例很高，这有利于提高业主自治能力，没有业委会业主就是一盘散沙，希望政府在指导业委会成立方面加强力量，业委会成立让他们能加强业务的维修管理。很多城市在物业专项维修资金堆积之后，成立业委会，业委会自我管理，建议广州可以学习。

个案

曾用维修资金买国债 因风险太大而放弃了

南都记者了解到，其实在广州也有业主自己管理维修资金的案例。2008年2月，金盈居业委会成立，业主练志群高票当选主任，开始自管小区维修基金。金盈居业委会上任一个月后就向业主公布当月收支。当时公布收支情况显示，小区每月收入来源主要来自两部分：物管费，入住开始至今仍保持1.2元/平方米收费标准，总收入34362元；公共收益，小区有58个停车位，每个收120元的管理费，加上电梯每月1600元广告收益，约有8500元收入。而支出主要是小区设备的维护费用(电梯维护维修和物管人员的工资等，小区聘请了6名保安和3名清洁员，月薪在2600元等)。

除每月公开账目，练志群领导的小区业委会每到年底会对该年度小区收支进行审计，及时公布。近几年，小区每年约4万-5万元的结余，存进业委会账户，作为小区平时维修费用。几年下来，金盈居已累积超过40多万元。2010年，小区试图拿100多万维修资金去买国债，先发动业主签名，拿到签名之后去政府申请，政府也批了，结果银行答复因为2012年财政部和中国人民银行下发一个文件，物业维修基金是对公账户(无论是政府代管也好，由业主委员会自行管理也好，属于对公账户)，不能购买普通个人购买的凭证式国债，就只能买记账式国债，而记账式国债不是一个固定利率，是随着市场波动而波动，就像炒股一样要有人固定操作，风险太大，太复杂，最终小区方面取消购买国债做法，改成定期存款，不过后来利息提高到4.125%了。

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