广州刚需盘开售热闹如春运 外围六区占市场份额七成

[摘要]近期，随着中心城区楼价的不断攀升以及供应量减少，“刚需”买家外溢现象相当明显，祈福缤纷汇的热卖只不过是其中的一个典型个案。

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广州一手住宅市场需求外溢显著，老年人也加入“刚需”大军

按以往的经验，每逢重大比赛期间，通常都是楼市主动“让位”的销售淡季。但祈福缤纷汇( 详情 图库 团购 点评 )却反其道而行之，偏偏选择在欧洲杯赛季期间发售，还引发了市场的购买狂潮，当天成交近1000套单位。由此看来，楼盘满足“刚需”造就了6月楼市的大赢家。

卖楼开启“春运式限流开盘”模式

6月10日早上，祈福缤纷汇开盘前一天，买家就开始自发排队。11日开盘当天，销售场面更是胜过春运，现场人头涌涌，记者需要走“后门”才得以进入现场。

“看到我老公没有？”“我老婆呢？”“爸！妈！哎，都走哪了？”……销售大厅内，此起彼伏的叫唤声不断，因为人实在是太多了。由于到场人数太多，数千平方米的展销厅竟找不到一个空位，发展商临时决定用3层楼分层疏散，启动“春运式限流开盘”模式。

此次开盘由于到场者实在太多，需要将人群分组限流，三楼设排队A区、B区、签到区，二楼设轮候区，一楼设选楼签约区，3层大厅层层爆满。记者现场所见，一楼选楼签约区的桌子、凳子不够用，花几、楼梯扶手都被买家“征用”作为填资料的场地。为确保通宵排队的上千买家能优先顺利选房，发展商不得不临时封闭一楼展销厅入口，让迟来的买家先上3楼排队候购。记者在现场目测统计，预计到场人数超过2000人。据透露，开盘当天近千套货量迅速“日光”。开发商表示，现场POS机已刷坏了两台、认筹本也用完了6本。第二天，该盘继续加推大批单位，依然引来数百人到现场抢购，销售数据也在不断刷新。作为一个已经开发了20年的超级大盘，祈福缤纷汇究竟凭啥绝招能吸引市场如此高的关注？

业界普遍认为，户型小，总价低，满足“刚需”需求，是该盘赢得客户普遍认可的撒手锏，该盘此次推出的产品户型涵盖“刚需”、换房等各种需求，其中以41平方米单间、50平方米左右两房、90平方米三房带主套等中小户型为主，是全城唯一小面积住宅最集中的楼盘，而低至约80万元总价的入市门槛，直接导致了买家的疯抢。

外围六区成交占据市场份额七成

近期，随着中心城区楼价的不断攀升以及供应量减少，“刚需”买家外溢现象相当明显，祈福缤纷汇的热卖只不过是其中的一个典型个案。同时，黄埔区实地常春藤( 详情 图库 团购 点评 )、万科山景城( 详情 图库 团购 点评 )都是近期热卖的典型楼盘。

据网易统计显示，5月全市9区两市中，单价在2万元/m2以下的区域就只有番禺、黄埔、南沙、花都、增城及从化（荔湾区的1.85万元/m2成交均价是因个别旧改盘房源集中大量成交导致楼价大幅下跌）。而恰恰是这些区域（除番禺、从化），成交量均突破1000套，是楼市成交领头羊。其中，最少的从化也有471套成交，番禺则有915套成交，最多的则是增城及黄埔，分别有3747套及2205套成交。反观中心五区，荔湾区虽有1205套的成交，但其中属于旧改项目的网签量就多达649套。而排在中心区成交第二位的天河则只有区区的338套成交。

网易房产数据进一步显示，2016年广州成交势头红火的5月，外围五区依然为成交主力。全市共网签新建商品房住宅12824套，其中外围五区成交8538套，占比多达66.6%，较中心六区的4286套优势明显。需要指出的是，尽管黄埔区被列入中心五区，但实际上，其供货量最大的萝岗距离中心城区的实际距离并不比番禺近，因此，若将黄埔区剔除在中心城区外进行计算的话，外围区域所占的成交比重进一步加大。

在刚过去的端午假期，同样是外围区域的个盘成交占据主导，网易数据显示，2016年端午假期广州一手网签住宅成交791套，其中外围5区共成交553套，成交占比70%；中心六区仅成交238套。而在中心六区中，仅黄埔就多达164套。若将黄埔也划归外围的话，这个端午中心城区住宅销售占比则只有一成，外围楼市成交可谓是广州住宅市场的绝对主力。

“刚需”买家除了新婚族还有老年人

目前，中心市区土地开发日渐，且房价高企，导致不少买家都大呼买不起中心城区的一手房。最新统计数据显示，5月广州中心区域一手成交宗数下滑22%，二手成交宗数为一手的2.6倍。这一数据也说明，购房者面对市区越来越高的一手房价难以支付，因而不得不退而求其次寻找市区二手房源，同时，也有不少购房者更是被迫将买新楼的目光从中心区域外溢到近郊。

在某盘看中了一套99平方米小三房的准婚族许先生就直言，结婚买房这是必须的，也只有买房才能搞定生命中几个最重要的女人：老婆、老妈及丈母娘。但如今，房价高企，中心城区二手房单价也要3万多元/m2，一套两房单位少说也要200多万元，这对普通的打工族来说实在是买不起。若不想“啃老”的话，就只有往外围走。“在这里买一套连房子带车150万元就可以搞定，这才是我买得起的房子。”许先生强调说。

记者在采访中发现，当下，“刚需”买家的需求相当强劲，在祈福缤纷汇开售当天，几乎过半数的到场者年纪都在三十岁以下，不少年轻人更是结伴而来。同时，值得关注的一个新现象是，想换电梯小户型的老年人也开始加入外溢置业的大军行列。在祈福缤纷汇，记者就遇到一对由侄女陪伴、年纪有70多岁的老人在挑选52平方米的小户型。据老人的侄女介绍，两位老人的孩子都在国外，老人自己住在天河六运小区。由于两位老人年纪都大了，住在没有电梯的四楼上下相当不方便，就想着买一套有电梯的小户型。

老先生对记者表示：我俩换房的要求不高，除了必须要有电梯外，还要附近有医院，楼下有可送餐的食肆、有超市。当然，我们最希望卖掉旧房子的钱能够足以支付买新房的房款，这样买房就不用让孩子们操心了。

记者发现，买楼大军中确实有部分老年买家是由孩子陪同而来。一位徐姓女士说：计划把淘金的房改房留给儿子一家，因为有，而自己和老公搬到祈福新村（楼盘资料）的电梯楼。看中这里社区大，活动场地多。在六运小区，有中介人士就透露，板块内确实有一些老人家搬离了，有的人是放卖自己的物业，也有的人只放租。搬离的原因大多都是因为老人家嫌弃楼梯楼上下楼不方便。

番禺一大盘营销人士对记者表示，如今逃离城区的不仅仅是被高房价吓怕的年轻人，老年人也开始逃离城区，一方面是可“小屋换大屋”，更重要的是可把楼梯楼换成电梯楼，而且居住环境也有所改善。因此，在以“刚需”买家为市场主导的当下，适当关注老年人这一“刚需”群体，或将是抢夺市场“蛋糕”的另一个利器。

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