银行行业:探寻房市因果,谁在加杠杆买房?

[摘要]从今年上半年来看,房价上涨一定程度上了代表交易活跃,而活跃的房地产市场一定程度又带来了社会融资的活跃。

2012年至今,百城住宅均价虽出现阶段性调整,但居民购房杠杆却不断攀升,测算2016年首付比例降至四成。谁在加杠杆购房对于分析市场风险至关重要:如果是“富人”在加杠杆,房地产市场则相对较稳固;如果次级购房者,则相对脆弱。通过分析,我们推断房价上涨时期加杠杆的主力是“富人”,但在房价低迷时期会存在一些边际购房者加杠杆的情况,因为只有在市场不景气时期,开发商、信贷员才有动力冒险做首付贷等灰色操作。因此综合来看,这些年加杠杆的主流仍为“富人”,次级购房者加杠杆但并非普遍时期的普遍现象,按揭对象绝大多数为优质客户。

从今年上半年来看,房价上涨一定程度上了代表交易活跃,而活跃的房地产市场一定程度又带来了社会融资的活跃。我们将上海、北京、武汉列为房价高涨幅组,同时对照组是房价基本没变化的新疆、宁夏、海南。可以很明显地看出,今年上半年北京、上海、湖北这些省市的社融规模占全国比重与去年同期相比大幅提升,而对照组与去年同期相比没变化甚至有恶化。因此,一系列房地产收紧政策大概率会影响到社融规模数据以及信贷数据。但是,房价上涨减缓或者不再上涨,并不代表没有交易,客观看待对数据的影响。上半年居民中长期新增贷款(占总贷款新增的35%)是去年同期的一倍,假如回落至去年同期水平,也就是居民中长期贷款数据可能会减少一半。

银行暴露在房地产市场的风险敞口确实是非常大的:与此直接相关的房地产开发贷款5.9万亿和15.4万亿个人购房贷款(2016年6月末),两者占到了商业银行总贷款的26%。事实上,从信用、保证、质押、抵押四种担保方式来看,如果最安全可靠的抵押贷款都出问题了,那么其余贷款势必难以独善其身。但加杠杆的主力为“富人”这样的购房者结构将会加强房地产市场的稳固性:首先,在房价低迷时期运用了首付贷这些隐性杠杆的人群虽然承受房价下跌能力较弱,但目前账面应是浮盈不少;第二,推动本轮房价上涨的“富人”,无论是多样的资产组合,还是从测算的四成首付比例来看,理论上至少能承受房价下跌40%,因此大面积止赎式下跌短期难以出现。此外,目前大中型企业风险是当前银行面临的棘手难题,由于每笔涉及金额较大,无论是债务重组还是清算,抵质押物充足的银行损失都将更小,看好抵质押率贷款占比高的招商和中信。